租賃契約注意事項(下)及不定期租賃說明

不定期租賃

前言:

上次在租賃契約注意事項(上)中,說明了關於契約的簽立、租期及租金的約定、以及修繕責任歸屬等,本文將說明租賃契約終止、違約金及不定期租賃的影響等。


五、終止

  • 一般常見的租賃期間大約是約定1至2年,房東與房客務必確認是否可以提前終止租約以及可以提前終止的事由等,例如:房客未繳納租金達二個月、房客於租賃房屋中違反租賃契約約定之內容、房東未維持租賃物的使用狀態等。

  • 若提前終止亦得約定給付違約金,如提前終止應給付1個月租金。

六、其他與注意事項

  1. 房東與房客於租賃契約中最好明文約定,是否得轉租他人、該租賃契約到期是否續租。
  2. 房客於使用租賃物時,若有任何須修繕或是其他有關租賃物使用上的問題,務必提前告知房東,取得房東同意,以免後續爭議。
  3. 房客持續使用租賃物時,房東切勿未經房客同意,進入租賃物中,或是擅自將房客物品隨意丟棄,以免涉及刑事罪責。
  4. 租賃契約終止時,應進行租賃物的點交,房客要注意未經點交,恐有後續遭以追討相當於租金的不當得利及違約金的可能。
  5. 雙方於租賃契約終止而欲進行點交時,若有所爭議,建議以錄影方式存證。
  6. 點交時,建議逐一確認大型傢俱、鑰匙等是否點交完成,並載明於書面,確保雙方權益。

七、不定期租賃

上面提到是否可以續租,以及租期多久,可能會影響到後續租賃物是否變成不定期租賃的情形,什麼叫不定期租賃呢?以下兩種情形都可能為不定期租賃:

(一) 租賃契約訂立時,就沒有載明期限,此時即為不定期租賃。

(二) 不動產租約期限超過一年,但未立字據(書面),也就是只用口頭租賃不動產超過一年的話,也是不定期租賃。

(三) 第三點也是最容易被忽略的一點,如果租賃期限到了之後,房客繼續使用,也有繳納房租,房東也沒有立刻表示反對,此時也會變成不定期租賃。

  • 不定期租賃有什麼影響呢?

房客:若被認定為不定期租賃,房客不受「買賣不破租賃」的保障,如果房東把房子賣給第三人,第三人要求房客遷離,房客就需要立刻遷離。

房東:若在不定期租賃的情形下,房東收回房屋須有下列限制:

(一)房東必須是要收回房屋自住或是要重新建築該房子。

(二)房客違反轉租的約定時,房東可以收回房屋。

(三)房客積欠租金,扣除押租金後,達兩個月租金以上。

(四)房客使用房屋違反法令時,例如在裡面吸毒。

(五)房客違反租賃契約時。

(六)房客破壞房屋或附著財物而不賠償時。

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